福州广达路一住宅小区内，开了上百家公司，业主不堪其扰，愤而堵住大堂，不让上班族上楼。而据了解，目前国家和省级两个层面，“住改商”原则上都已放宽，但福州基于城市管理的实际，仍不允许住宅作为市场主体住所（经营场所）。对此，不少市民认为，“住改商”仍是弊大于利，在部门严管的同时，社区自治也要动起来，通过业主协商，制定管理规约，“住改商”泛滥的现象才有望改观。（11月3日《海峡都市报》）
　　
　　这实际上已经牵涉到了住宅楼能否用于商业用途的严肃问题。换言之，就是在住宅楼开公司是否合法的问题。按照《中华人民共和国物权法》第七十七条规定：业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主同意。据此可见，如果说住改商在法律层面上松绑，那也是有条件的允许。
　　
　　如果对这里的“条件”感到模糊，那么在2009年最高人民法院颁布的《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》中，就说得十分明确：凡业主将住宅改变为经营性用房的，必须经得整栋楼的业主同意。也就是说，只要有一名利害关系人向法院主张不同意，就可以“一票否决”，不得改变。可见，住改商只是有可能，并非想咋改就咋改，还得过全体业主这一关。但这一关显然不好过。
　　
　　业主反对住改房，说白了就是担心，一怕影响正常生活，二怕出现安全问题。对前者无需赘述。对后者，众所周知，任何一座建筑物的使用功能都是按照城市建设规划而确定的，并根据其使用功能设计相配套的水电供应和消防设施。住房和商用房的用途存在不同，因此各方面的设计标准也不同，尤其在承重、消防、通道，乃至于电力容量和管道直径等方面的要求都不一样。一旦住宅改商用，极有可能要涉及建筑结构的更改，这就为安全埋下隐患，侵害了业主的居住权，哪怕损害再微小，总归是损害。
　　
　　何况，这种侵害不仅仅事关业主利益，也可能是揩国家油水。其一，土地出让价因为土地的用途不同而不同。一般来说，商业用途的土地出让金要远高于住宅用地的出让金。将住房改用商用房，这块差价其实就流失进了包括出租的业主也包括租用者的腰包；其二，住宅物业的使用期一般是70年，而商业物业的使用期只有50年。房产年限上的差异也会造成国家土地税收差额的流失，导致政府权益受损。这个口子轻易打开，也势必会对房产市场秩序形成冲击。
　　
　　然而，法律条文既然给住改商留下了余地，那么就存在着实现的可能。如何恪守“不扰民”这个前提，恐怕还得依靠监管发力，扎紧审批环节，尤其是餐饮、娱乐等扰民项目，应坚决挡在门外。同时给符合条件的住改商订立规矩，将额外增加的各种耗损，通过诸如多交物管费等形式以弥补业主损失。
　　
　　文/晴川

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