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我注意到，近日有媒体报道称，2005年至2012年8年间，我国房地产开发企业应交而未交的土地增值税总额超过3.8万亿元，并指出，根据我国法律，纳税人未按规定缴税，税务机关限期责令缴纳税款外，从滞纳之日起按日加收滞纳税款的万分之五的滞纳金。企业面临数额巨大的罚款，负责人也可能会承担刑事责任。报道引发广泛热议，并导致地产商与媒体干嘴仗。人民财经致电国家税务总局核实相关情况，总局新闻处一名工作人员表示，此事国税总局已经获知，稍后将统一回应。我相信，热议和嘴仗将随总局权威回应而消弭。而在我看来，现时废除不当优惠比清算土地增值税更紧迫。
土地增值税是适当调节土地增值收益而征收的一种税收，其主要职能在于，国家藉以“增值愈多报税愈多”的累进税率，强化对房地产开发交易行为宏观调控，抑制土地炒买炒卖，遏制开发商暴利，进而为全民投资房地产亢奋冲动退烧。
然而在实际执行中，由于开发企业成本核算存在较大技术难题，同时无有严格征缴时限，土地增值税一直采取预征权宜之计，也即一个项目尚未动工先按项目预计销售收入预征，然后在项目完成结案后进行清算。国税总局分别于2007、2008、2010年三次发文，对土地增值税清算一系列技术问题进行规定，预征额也由1%下限提高至目前5%。然而一个不争事实是，土地增值税远未征足，换言之，其本当发挥的杠杆作用受到削弱甚至落空。作为预期能对楼市调控产生举足轻重影响的扛鼎税种，房企土地增值税近年来理所当然成为国税总局重点关注靶子。其实在我看来，光紧盯清算土地增值税而不即行废除不当优惠，不能说抓到了点子上，只能说“东边打鱼，西边放生”、“拣了芝麻，丟了西瓜”。
现行土地增值税暂行条例实施细则第七条第六款规定，房地产企业在计算扣除项时可按土地价格和开发成本金额之和加计扣除20％享受优惠政策。其不仅直接减少了开发商土地增值税计税依据（增值额），还有可能由于增值额减少而降低增值率，进而影响和降低适用税率，导致开发商少纳税多得利。此优惠乃是基于特定时期鼓励和促进房地产业发展动因，而如今时过境迁房地产业早已成为高房价、高利润、高回报的代名词。曾有开发商自曝业内潜规则：5年前花费约200万元买地，5年后盖了商品房出售获纯利两亿元，百倍利润源自高涨的房价。显然，在房地产过热面临数轮调控、房价畸高楼市暴利面临遏制的形势下，房地产行业已不需要政策扶持，再延续这一优惠显已不合时宜，客观上起到了鼓励楼市暴利和热钱投资的反作用，既掣肘了调控效用，又有悖公平正义，理当果断废止。
现行土地增值税暂行条例第八条还规定：纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20％的免征土地增值税。这一优惠政策本意在于鼓励开发商开发低价房，同时又能保持合理利润空间。然而，所谓“普通标准住宅”，与其他住宅的具体界限，2005年5月31日前由省人民政府规定；后国务院国办发[2005]26号文件规定：从2005年6月1日起，享受优惠政策的住房原则上应同时满足以下条件：住宅小区建筑容积率在1.0以上、单套建筑面积在120平方米以下、实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格1.2倍以下。各省、自治区、直辖市根据实际情况制定本地区享受优惠政策普通住房的具体标准。允许单套建筑面积和价格标准适当浮动，但向上浮动的比例不得超过上述标准的20％。而事实上，这一认定标准在目下房价居高不下的情形下，税收优惠初衷非但未能实现，反而在一些地方已经成为某些奸商开发高价房的苦心经营的“避税港”。因此，果真要让这一优惠如愿以偿速效显效，应当将普通标准住宅认定标准调整为：根据各地平均收入水平，以房屋“单位价格”指标为普通标准住宅认定标准。如是则既能让真正从事低价房开发的开发商得到实惠，又能让低收入者能买得起房；且势必对二手房市场产生冲击，真正起到遏制“全民炒房”、打压“恶意炒房”的奇效。
作为税务人员，我呼吁：废除过时不当优惠比清算土地增值税更紧迫！
文/陈庆贵
来源：红网
作者：陈庆贵
编辑：艾伦
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